Umlagefähigkeit von Betriebskosten

Zwischen dem Kläger als Eigentümer und Vermieter und der Beklagten besteht aufgrund schriftlichen Mietvertrags seit dem Jahr 2001 ein Mietverhältnis über eine Wohnung in München. Im Mietvertrag ist die Vorauszahlungen für Betriebskosten vereinbart. Demnach können Kosten vom Vermieter umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden, wenn öffentliche Grundstückabgaben neu eingeführt werden oder  umlagefähige Betriebskosten nach der Berechnungsverordnung neu entstehen.

Nachzahlungsbetrag enthält Kosten für Rauchmelder

Der Vermieter hatte über die Betriebskosten für das Wirtschaftsjahr 2018 abgerechnet. Die Abrechnung wies insgesamt einen Nachzahlungsbetrag von rund 300 Euro aus, welchen der Kläger zunächst vor dem Amtsgericht München einklagte. Darin enthalten waren 16,35 Euro für „Rauchwarnmelder“. Im Mietvertrag wird diese Position bei der Auflistung der einzelnen Betriebskostenarten jedoch nicht namentlich genannt. Die beklagte Mieterin vertrat die Auffassung, dass die Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder mangels vertraglicher Vereinbarung nicht umgelegt werden können.

AG spricht Vermieter Kosten für die Rauchmelder zu

Mit Endurteil vom 11.05.2020 hatte in erster Instanz das Amtsgericht München (Az. 453 C 566/20) dem Kläger insgesamt einen Betrag zugesprochen, worin der genannte Betrag von 16,35 Euro betreffend die Position „Rauchmelder“ mit enthalten war. Das Landgericht München I hat das Urteil nun bezüglich der Kosten für die Wartung der Rauchmelder abgeändert und die Klage insoweit abgewiesen.

LG: Kosten sind nach Erklärung umlagefähig

Grundsätzlich könnten Betriebskosten nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies vorher im Einzelnen vereinbart worden sei. Da dem Mieter deutlich gemacht werden müsse, welche Betriebskosten auf ihn übergewälzt würden, sei es erforderlich, auch die „sonstigen Betriebs-kosten“ im Einzelnen zu benennen. Da es sich im vorliegenden Fall jedoch sowohl um eine von der Mieterin zu duldende und zudem gesetzlich vorgeschriebene Modernisierungsmaßnahme handele, als auch im streitgegenständlichen Mietvertrag eine Öffnungsklausel enthalten sei, seien die Wartungskosten für die Rauchwarnmelder trotz fehlender Benennung im Mietvertrag als Betriebskosten ausnahmsweise umlagefähig. Allerdings scheitere die Umlagefähigkeit der streitgegenständlichen Wartungskosten hier letztlich an der fehlenden entsprechenden ausdrücklichen Erklärung seitens des Vermieters.